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房产众筹开发即将发起 房价真的会降1/3吗

http://www.91jlb.com桂林二手房网    房产众筹开发即将发起 房价真的会降1/3吗 2014年被称为房产众筹元年,绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一方式体现得淋漓尽致。可是,众筹在房地产开发环节的介入,一贯面对政策壁垒,直到上一年11月李克强总理掌管举办国务院常务会议,初度提出“打开股权众筹融资试点”往后,众筹方式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未发布,却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。房产众筹开发要想成功,需要具有哪些前提条件?经过众筹开发是不是真能降低房价?“我们拿起手机……根据你的希望在定制途径上找到相应的项目,根据你的希望提出你要什么样的房子,就可以建议众筹,一帮人在这里盖房子。”5月9日,地产“思想家”冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产展开高峰论坛上对于房地产众筹开发的远景做了如上展望。他认为,此举可以使得房价起码降低1/3。冯仑没有讲到的是,这样的梦想现已越来越靠近实际。本月中下旬,碧桂园将举办新闻发布会,发布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的众筹开发计划。与此同时,绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。这些计划能不能真的让房价下跌1/3?其时仍是未知数,因为房产众筹开发需要具有很多前提条件,但这些条件其时尚不老到。多家房企试水众筹开发2014年,被业界称为房产众筹元年。上一年“双十一”期间,绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一推行方式体现得淋漓尽致,其中方兴凭仗房产众筹揽金逾42亿元。参与绿地众筹的一位推行高层人士通知《每日经济新闻》记者,房产众筹其时主要是一种推行办法,只要在特定的时刻节点才能构成爆发性的聚合力。除了众筹买房以外,上一年就有人提出了“众筹开发”的概念。其初衷是,其时房价居高不下,众筹开发可革除很多本钱环节,对于花费者而言,可以拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需要;对于开发商而言,相当于提前断定了花费客群。在这一夸姣愿景的教唆下,不少房企都在检验运用社会群众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波标明,其时跟着银行和互联网的参与,众筹开发概念越来越热。据悉,本月中下旬,碧桂园将发布上海一地块的众筹开发计划。另据媒体报道,安全集团前不久曾斥资1亿元树立股权众筹途径“前海众筹”,事务要点定位为立异股权众筹、房地产众筹等。安全集团一位股权众筹的运营人士介绍说,“我们从前帮开发商融资,就相当于众筹。比如有10自己或更多人参与众筹,我们选一、两个作为代表,开发商把产权证典当给我们,我们再将其转到众筹者指定的账户名下,出资年化收益率15%支配。假设将来房价跌了,那么参与众筹者按原价回购;假设房价涨了,依照涨价份额我们来分摊收益。”“众筹开发的专业性相对要强一些,不像实体楼盘直接签署过户手续或处理财物典当即可。众筹需要做商业计划书出来,我们这边会有一个比照完备的团队来操作,包含对财物情况做尽职查询,对往后楼盘价位进行整理等。与众筹买房比照,众筹开发的操作办法差不多,但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补偿说。比梦想中的艰难跟着众筹开发概念被热炒,一贯自称“定制”方式先行者的河北房企众美集团,也被媒体拿来当作践行这一概念的榜样。据了解,众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长时间协作,定制开发地产项目。不过,众美集团一贯比照消沉。靠近众美高层的一位业界人士标明,众美通常不会承受采访。记者拨打众美官网发布的电话,但一贯未能打通。“河北很流行‘定向代建’,民间集资很活泼。”中国城市工业展开联盟主席陈宝存标明,众美前身是一家广告公司,如今选用这种方式以项目为标的集资建房,恰恰说明房企短少别的融资办法。陈宝存认为,众筹开发做成功比照难,他就遇到过一个活生生的失利案例。“那个朋友想在北京集资建房,有几百人集资,但定见不一致,房价比照市价贱卖一半但没有可行性,组建了个开发公司,但比照专业开发商没有拿地优势。”实际上,众筹开发远比梦想的艰难,乃至可能会触碰政策红线,比如商品房预售原则。樊义波认为,房企引入第三方金融安排,采用迂回战术,虽可躲避不合法集资,但房地产作为一个工业生态系统,众筹开发违反了商品房预售原则,有违规提前卖房的嫌疑。“即便经过众筹拿到了地,项目后续资金怎样处理?凭仗外部杠杆仍是继续让众筹者自己掏钱?”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问,他认为,众筹开发会把危险转嫁给众筹参与者。假设有房企介入众筹开发,则很简单构成一种变相融资,即便不是变相融资,房企怎样保证众筹参与者的房源收购优先权与出资机制的公平?这也是个问题。站在房企的角度,众筹开发项目前期更多是一种文字描述,而没有实体样板间压服众筹参与者,简单带来张望心境,且房企引入第三方安排时,假设没有回购协议或担保机制,这些安排也无法让众筹者定心,然后沦为“伪众筹”。全国房地产经理人联盟实行秘书长、金融投委会实行主任姜炜标明,众筹开发作为一种金融立异,监管部门应鼓动房企探究,基地是要管好钱,保证资金定向运用,降低开发本钱和价格。一位靠近碧桂园高层的区域公司出资总监指出,众筹开发仍是一种理念,公司这么做,是想参与房地产的上游范畴,还可以收集很多的购房者信息。 by @sinsaky_xss

鼓动买房安稳住所花费 楼市宽松政策仍将继续

http://www.91jlb.com桂林二手房信息    鼓动买房安稳住所花费 楼市宽松政策仍将继续 纵向比照,时下的房地产调控政策现已回到了2008年。比如,买房不限购,甚至还有财政补贴;首套住所利率打7折,首付降至3成甚至更低;对结清购房告贷的家庭收购改进型二套住所实行首套房贷政策;下降住所公积金放贷门槛,进步告贷限额;营业税免征年限由5年改为2年等。虽然没有再提及“买房便是爱国”,但政策反面的实质仍是通过房地产调控政策的放松来鼓动民众买房,然后安稳住所花费。松绑调控的目的有两个:一是在房地产商场相对比照低迷的现象下,将行政性调控方法回归到商场化运转是一个不错的时机;二是政府希望以“稳楼市”来“稳添加”。一方面,房地产调控方法的商场化为将来构建房地产调控长效机制奠定了根底;另一方面,以“稳楼市”来“稳添加”也是政府无法的选择。“稳添加”才华“稳工作”,自不必说,但还有更首要的,那便是,其时摆在中国经济面前的实践问题是有必要赶在人员老龄化到来之前跨过“中等收入骗局”,具体政策便是要坚持6%-7%的经济添加,为中国经济结构转型和悉数深化改革赢取时间和空间,而这个时间段也便是5-7年,这也是十八届三中全会提出在2020年人均收入翻一番的反面意义地点。没有一个老龄化国家能坚持经济活力,日本现在如此,中国将来估计也是如此。美国国民经济研究局对30个国家经济添加的研究结果闪现,人均GDP逾越16000美元时才离别高速添加。而现在我们人均G D P还不到一万美元,假设经济增速马上快速减挡,其落入“中等收入骗局”的概率就会增大,因为对中国经济添加而言,人员盈余转为人员负债是一个很沉重的担负。所以说,中国梦能否变为实践,将来几年很要害,而“稳添加”是其间的头等大事。关于坚持中国经济运转在合理区间的首要性,李克强总理正本已屡次强调过,近期急赴东北和福建的经济“督战”更是佐证了这一点。中国经济当时正处于一个新旧交替的“联接期”,在联接改换过程中,在经济结构调整阵痛和外部需求不振相互叠加时,传统的房地产业需求继续表现出资和提振内需的作用。住建部公积金监管司司长张其光日前撰文称,“房地产业仍然是中国经济添加的首要动力,经济‘房地产化’短期内难以改动。”数据闪现,中国房地产开发出资大概占全社会固定资产出资的20%强。2015年一季度,全国房地产开发出资同比仅添加8 .5%,创近10年来新低,假设再考虑房地产出资股动的直接需求,房地产出资下滑对悉数经济添加的拖累作用确实不容小觑。本年一季度,海南经济增速仅为4.7%,同比下降了2 .6个百分点,差点垫底,便是因为房地产出资拖了后腿。本年楼市的宽松政策首要仍是由鼓动一套房刚需拓展到二套改进型需求,无论是房贷政策仍是税收政策的调整,都是为改进型需求供给了最大的便当,坚持“安稳住所花费需求”的大方向没有改动。但是,笔者以为,这并不代表鼓动出资性住所需求的工作不能做,具体做不做,那要视经济将来的走势而定,假设将来2- 3个月中国经济的微观层面还继续承压,则楼市宽松政策将会进一步“发酵”。首先是继续开释流动性。商场广泛估计中国现已进入降息降准周期,年内估计还会有2-3次降息,1-2次降准。不管是定向仍是不定向,降息降准对楼市回暖都是利好。但是,首套房告贷利率进一步下调的空间现已不大,因为银行在利差的捆绑下动力已显缺少。当时告贷基准利率为5.9%,首套房的利率下限是7折,也便是4.1%。而在存款利率上浮空间打开以后,有些银行5年期存款利率现已到达5.2%,打7折的话,告贷银行是要亏本的。所以,在存款利率不下调的情况下,7折利率不太或许变成干流,有或许的是二套房利率上浮10%会逐渐吊销。其次是限购政策会进一步修改。当时还实行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了。三亚年内很或许会不坚决,其他四个城市估计会小范围修改。比如,吊销140平米以上的非普通住所的限购;下调非户籍家庭购房缴税和交纳社保的年限。关于其他三线以下小城市,有或许会答应外籍人士在国内买房,也会有不断添加的城市参与购房契税返还或许直接财政补贴的部队。再次是调整购房税收政策。营业税免征现已从5年改为了2年,进一步下调的空间基本没有了。暂停实行对非仅有住所征收20%的个税政策是焦点,即使继续实行,也会不再按差额的20%征收,而是按生意总额的1%简便税率征收,这在年内是大概率工作。最终,也是最首要的一个政策,便是国家住所银行呼之欲出。关于国家住所银行的发展方式,当时热议的有两种:一种是国家开发银行的方式,即住所银行通过发行金融债筹集资金,然后直接向购房者和开发商供给资金支持;另一种是相似美国的“两房”方式,即住所银行通过收购商业银行的住所典当告贷来支持自个住所商场(即自个住所告贷的资产证券化)。当时来看,施行“两房”方式的概率更高。虽然国家住所银行与美国的“两房”在树立初衷和资金计划上有一定差异,但其实质仍是给中低收入家庭融资买房,这一政策对将来住所花费的撬动作用不可估计。 by @sinsaky_xss

评论:一线楼市量价齐涨的喜与忧rA

http://www.91jlb.com桂林 二手房   www.91jlb.com 评论:一线楼市量价齐涨的喜与忧rA 国家统计局5月18日发布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,70个大中城市新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市无论是新房还是二手房,房价均全线上涨。虽然中国楼市在3月份已经显示出回暖迹象,但主要是交易量回升。4月份数据则表明,不少城市的楼市已经从量涨走向价涨。尤其是,有楼市风向标之称的四个一线城市房价全部上涨,不但会引领其他城市楼市走向复苏,也会给经济增长添力。由于宏观经济复苏有一个较为漫长的过程,今后一段时间还将维持宽松的货币政策,所以,一线城市今年房价下跌的可能性很小。当然,房价快速上涨的概率也很小,因为一线城市的限购政策还没有放开。随着一线城市楼市进入量价齐涨周期,不仅一线城市土地市场会升温,与房地产相关联的多个行业也将逐渐复苏,这正是“3·30”楼市新政想要的结果。但量价齐涨也会引发不少忧虑。比如,不利于地方政府改革土地财政和支持创新。尽管舆论多年来一直呼吁改革土地财政,发展新兴产业,培养新的财政收入来源或主体税源,但从实际情况看,地方GDP与财政收入对房地产依赖仍然比较大,在支持创新方面还需更努力。也就是说,这轮量价齐涨会增加地方政府与房地产的黏合度,不利于房地产与地方经济、地方财政“松绑”。毕竟,房地产属于传统行业,随着人口、住房需求的逐渐变化,恐怕难以对经济增长和财政收入提供可持续的支撑。当然,量价齐涨也为完善房地产税收带来了机会,比如说,针对多套住房研究征收房产税,似乎不能再拖了。此外,给楼市添柴加火的刺激政策不应该再出台,某些已经出台的刺激政策可考虑适时退出。 by @sinsaky_xss